미국 정부 은행 지원. 실리콘 밸리 은행 부도.
Fed 펀드 이자율, 모기지 이자율, 실업율, 투자회사 실폐 매물들이 2023년 부동산을 좌우할것으로 보입니다. 2023년 3월에 해보는 예측. S&P 20 도시 미디언 (중앙값)을 보여드립니다.
S&P 20 큰 도시 부동산 중앙값 (2023년 3월): Metro Median Average $342,000
이자율은 5.8%과 6.5% 사이에서 머무르고 있고, 2023년 봄에 미국 FED가 어떻게 이자율 조정할지에 좌우됩니다. 더 올린다면 경제와 부동산 경기에 더 큰 영향을 미칠것이고, 만약 완화 시킨다면, 구매자 숫자가 좀더 올라가면서, 구매와 가격도 늘어 날것입니다. 3% 이자율은 지나간 것이다라고 생각하는 분들이 많이 늘어나면서, 5-6%도 오래 유지될 가능성이 많이 보이기 때문에, 높은 이자율에 적응된 바이어들이 조금씩 늘어나고 있습니다.
2022 초 최고치의 가격 수준에선 많이 떨어젔지만, 2020년도 수준에 비하면 아직 가격대가 높습니다. 부동산은 자동차 처럼 필수품임으로, 지난 3-5년간 공급 부족 영향이 현제도 유지되고 있으며, 2022년 침체는 더 많은 구매자들이 기다려야 하는 상태로 진행됬습니다.
매달 나가는 집값이 높더라도, 세들어 사는것 보단 낮다는 생각에, 2-4년 후 이자율 조정을 기대하면서 재융자를 생각하는 분들도 늘어나고 있습니다.
종합적으로 보면, +/- 5% 가격 조정이 2023년도에 되지 않을까 추측 합니다.
2023년도가 10년 후에 봤을때, “구매하기 좋았었어라고” 할 수있는 가능성이 높습니다. 좋은 부동산은 언제든 있음으로, 좋은 부동산 리얼터를 고용하시고, 계속 마켓을 지켜보는것이 중요합니다.
모기지 신청자 수준 비교: https://www.mortgagenewsdaily.com/data/mortgage-applications
가격 조정 방향 예: https://altos.re/r/226658b1-f092-41f3-be90-02d79571c7e8?data=per_sqft_median&zoomMax=139.16
이자율: https://www.onpointcu.com/rates-rewards/personal/#homeloans
레이돈 까스가 집내부 공기에 아주 큰 영향을 미침니다. 재택근무와 실내에서 시간을 많이 보낼수록, 내부 공기 청정함이 중요합니다. 미국 지역의 수치를 보여주는 주의 정보와, 테스팅은 어떻게 하고, 수준 낮추는 장치 설치에 관한 지역 링크를 보세요.
EPA 레이돈 지역
https://www.epa.gov/radon/epa-map-radon-zones-and-supplemental-information#datainfo
레이돈 테스트 키트와 장치 설치
https://www.epa.gov/radon/find-radon-test-kit-or-measurement-and-mitigation-professional
오레곤 지역 수치 (집 코드)
비 많이 오는 오레곤 지역 같은데서 집 검사하면 많이 나오는 문제쩜들을 알려 드리겠습니다.
이 집 검사 리포트는, 제가 예전에 판 집의 검사 결과이고 (홈인스펙션 자료입니다), 거의 60% 에서 70% 의 비슷한 문제점이 비 많이 오는 지역 집검사에 나온다고 보셔도 될 것 같습니다. 영상과 사진을 통해 설명을드림으로 비디오를 즐기시길 바랍니다.
현제 2022년 가을 마켓의 경쟁은 떨어지고, 이자율은 계속 올라가고 있는 상태이므로 마켓이 주츰하고 있습니다. 바이어 숫자가 상당히 줄어 들었지요. 집 주인들은 기대치가 3개월 전이고 가격대고, 바이어들은 3개월 이후나 6개월 이후를 보기 때문에, 많은 매물이 팔리지 않고 있지요.
이럴땐 중요한 부분이, 높은 이자율땜에 매달 나가는 모기지가 높은 상황을 경제적으로 감당하실 수 있으시면, 가장 적합한 집이 보일 때 흥정을 해서 좋은집을 산다음에, 이자율이 떨어졌을 때 제 융자를 받으셔서 매달 지출을 낮출 수 있는 게 가장 현명한 것으로 보여집니다. 경쟁이 없으니집을 이길 수 있는 확률도 훨씬 높아졌지요. 이 높은 이자율이 계속 유지가 될기 어렵기 때문에, 일 년에서 이 년 사이에는 이자율이 낮춰 질 것으로 예측을 합니다만, 고정 이자율은 그래도 중요할 것 같아요. 왜냐면 이자율이 10% 이상 높이 가게 되면 경제적으로 많은 부담이 되실 겁니다.
현찰을 $50k를 소유한 경우와, 그 50k를 다운 페이먼트로 해서 $500k 집을 샀을 경우, 2047년에 (25년 후) 소유 금액 차이를 비교해 드리겠습니다. 년평균 인플래이션 5%, 4% 부동산 어프리시에이션 (appreciation) 정용.
한국에서 살다 미국으로 오시게 되면, 집크기 비교가 조금 힘들수 있어요. 한국에선 평수로, 미국에선 SQFT… 한국손님을 모실때 생활공간 크기를 이해하시는데 평수가 SQFT 보다는 이해하기 쉽겠죠.
가장 쉽게 환산하는 방법은 생활공간 (Living Area, SQFT x 0.0277) 입니다. 예) 2200 sqft x 0.0277 = 60.9 평.
SQFT 평수 환산 (미국집 vs. 한국집) 크기 비교 – Shawn Realty
| 평수 | Square Foot (스퀘어 훝) | 평균집 |
| 10 | 361 | 스투디오 |
| 20 | 722 | 1 배드룸 + 부엌 + 거실 |
| 30 | 1083 | 3 배드룸 + 1-2 화장실 + 부엌 + 거실 |
| 40 | 1444 | 3 배드룸 + 2 화장실 + 부엌 + 거실 |
| 50 | 1805 | 3-4 배드룸 + 2 화장실 + 부엌 + 거실 |
| 70 | 2527 | 4 배드룸 + 2.5-3 화장실 + 부엌 + 거실 |
| 100 | 3610 | 4-5 배드룸 + 3-3.5 화장실 + 부엌 + 거실 + 패밀리 룸 |
| 150 | 5556 | 5-7 배드룸 + 3-5 화장실 + 부엌 + 거실 + 패밀리 룸 + 플래이 룸 |
| 200 | 7220 | 6+ 배드룸 + 4+ 화장실 + 부엌 + 거실 + 패밀리 룸 + 플래이 룸+ 서재… |
제가 2008년도에 부동산을 팔기 시작한 후 처음으로 7% 30년 모기지 이자율때를 만났습니다. 포틀랜드 지역 크래딧 유니언 이자율 (First Tech Credit Union Rate). 2022 년도 후반까지 금리율을 계속 올린다고 합니다. 이자율이 보편적으로 집값에 가까운 영향을 미치나, 상승하고 있는 랜트 가격 (2023년도에 오래곤에서 14.6% 까지 올릴수 있는 한도), 인플래이션, 하락하는 주식/크립토, 부족한 부동산 공급을 다 종합해보면, 집가격이 2008년처럼 30-35%까지 떨어질 것 같진 않지만, 어느정도 (5-15%) 떨어질 것으로 예측됩니다. 바이어분들께서 한달에 들어가는 집값을 이자율 상승에 비교 했을때 어떻게 보셔야 할지를 차트로 정리해드리겠습니다.
| 30년 주택 구매 이자율 | $500,000 가격집의 월 모기지 (세금, 보험 포함) | 7% 기준 살수있는 가격 차이 | $3683 월 모기지로 살수 있는 집가격 |
| 3% | $2587 | +$211,944 | $711,882 |
| 4% | $2838 | +$148,944 | $648,882 |
| 5% | $3105 | +$93,083 | $593,021 |
| 6% | $3388 | +$43,668 | $543,606 |
| 7% | $3683 | 0 | $499,938 |
| 8% | $3992 | -$38,587 | $461,351 |
| 9% | $4310 | -$72,715 | $427,223 |
| 10% | $4639 | -$102,948 | $396,990 |
| 11% | $4975 | -$129,790 | $370,148 |
이자율이 올라갈수록, 낮은 이자율의 집을 소유하고 있는 분들을 팔려고 할 의향이 줄어들 것이고, 집을 사려고 하는 분의 숫자도 줄어들수 받게 없습니다. 그런데, 지난 몇년간 집 공금 숫자가 너무 낮게 온 경향때문에, 월집값에 나가는 돈이 올라가더라도 집을 사야되는 분들이 많음으로, 집값의 하락이 크게 없이 집이 팔리고 있는 상태입니다. (9월 2022).
Portland Korean Realtor 