이자율은 5.8%과 6.5% 사이에서 머무르고 있고, 2023년 봄에 미국 FED가 어떻게 이자율 조정할지에 좌우됩니다. 더 올린다면 경제와 부동산 경기에 더 큰 영향을 미칠것이고, 만약 완화 시킨다면, 구매자 숫자가 좀더 올라가면서, 구매와 가격도 늘어 날것입니다. 3% 이자율은 지나간 것이다라고 생각하는 분들이 많이 늘어나면서, 5-6%도 오래 유지될 가능성이 많이 보이기 때문에, 높은 이자율에 적응된 바이어들이 조금씩 늘어나고 있습니다.
가격 조정 방향
2022 초 최고치의 가격 수준에선 많이 떨어젔지만, 2020년도 수준에 비하면 아직 가격대가 높습니다. 부동산은 자동차 처럼 필수품임으로, 지난 3-5년간 공급 부족 영향이 현제도 유지되고 있으며, 2022년 침체는 더 많은 구매자들이 기다려야 하는 상태로 진행됬습니다.
매달 나가는 집값이 높더라도, 세들어 사는것 보단 낮다는 생각에, 2-4년 후 이자율 조정을 기대하면서 재융자를 생각하는 분들도 늘어나고 있습니다.
종합적으로 보면, +/- 5% 가격 조정이 2023년도에 되지 않을까 추측 합니다.
구매자에게 현제 유리한점
가격 흥정의 여유가 생긴다.
집이 너무 빨리 팔리지 않음으로, 타주 이사하는데 쉬워졌다. 방문해 집을 보고 살수있는 시간적인 여유.
집주인의 크래딧 도움을 받을수 있다. 높은이자율을 낮추는 부분이나, 클로징 비용에 도움을 주려 한다.
집 검사와 가격 감정을 전제로 집을 살수 있다.
선택 할 집들이 많아졌다.
두가지 유의하셔야 할부분
가격 책정을 독립적으로 해서 적당한 가격에 구매
조정 이자율은 만기와 융자 조건등을 정확히 이해한 후에 사용. 가급적이면 fixed rate 기간에 정해진 융자을 이용.
2023년도가 10년 후에 봤을때, “구매하기 좋았었어라고” 할 수있는 가능성이 높습니다. 좋은 부동산은 언제든 있음으로, 좋은 부동산 리얼터를 고용하시고, 계속 마켓을 지켜보는것이 중요합니다.
현제 2022년 가을 마켓의 경쟁은 떨어지고, 이자율은 계속 올라가고 있는 상태이므로 마켓이 주츰하고 있습니다. 바이어 숫자가 상당히 줄어 들었지요. 집 주인들은 기대치가 3개월 전이고 가격대고, 바이어들은 3개월 이후나 6개월 이후를 보기 때문에, 많은 매물이 팔리지 않고 있지요.
이럴땐 중요한 부분이, 높은 이자율땜에 매달 나가는 모기지가 높은 상황을 경제적으로 감당하실 수 있으시면, 가장 적합한 집이 보일 때 흥정을 해서 좋은집을 산다음에, 이자율이 떨어졌을 때 제 융자를 받으셔서 매달 지출을 낮출 수 있는 게 가장 현명한 것으로 보여집니다. 경쟁이 없으니집을 이길 수 있는 확률도 훨씬 높아졌지요. 이 높은 이자율이 계속 유지가 될기 어렵기 때문에, 일 년에서 이 년 사이에는 이자율이 낮춰 질 것으로 예측을 합니다만, 고정 이자율은 그래도 중요할 것 같아요. 왜냐면 이자율이 10% 이상 높이 가게 되면 경제적으로 많은 부담이 되실 겁니다.
제가 2008년도에 부동산을 팔기 시작한 후 처음으로 7% 30년 모기지 이자율때를 만났습니다. 포틀랜드 지역 크래딧 유니언 이자율 (First Tech Credit Union Rate). 2022 년도 후반까지 금리율을 계속 올린다고 합니다. 이자율이 보편적으로 집값에 가까운 영향을 미치나, 상승하고 있는 랜트 가격 (2023년도에 오래곤에서 14.6% 까지 올릴수 있는 한도), 인플래이션, 하락하는 주식/크립토, 부족한 부동산 공급을 다 종합해보면, 집가격이 2008년처럼 30-35%까지 떨어질 것 같진 않지만, 어느정도 (5-15%) 떨어질 것으로 예측됩니다. 바이어분들께서 한달에 들어가는 집값을 이자율 상승에 비교 했을때 어떻게 보셔야 할지를 차트로 정리해드리겠습니다.
30년 주택 구매 이자율
$500,000 가격집의 월 모기지 (세금, 보험 포함)
7% 기준 살수있는 가격 차이
$3683 월 모기지로 살수 있는 집가격
3%
$2587
+$211,944
$711,882
4%
$2838
+$148,944
$648,882
5%
$3105
+$93,083
$593,021
6%
$3388
+$43,668
$543,606
7%
$3683
0
$499,938
8%
$3992
-$38,587
$461,351
9%
$4310
-$72,715
$427,223
10%
$4639
-$102,948
$396,990
11%
$4975
-$129,790
$370,148
10% 다운페이, 1% 집세금, .25% 보험
이자율이 올라갈수록, 낮은 이자율의 집을 소유하고 있는 분들을 팔려고 할 의향이 줄어들 것이고, 집을 사려고 하는 분의 숫자도 줄어들수 받게 없습니다. 그런데, 지난 몇년간 집 공금 숫자가 너무 낮게 온 경향때문에, 월집값에 나가는 돈이 올라가더라도 집을 사야되는 분들이 많음으로, 집값의 하락이 크게 없이 집이 팔리고 있는 상태입니다. (9월 2022).