화요일 부동산 업데이트 23/3/14

미국 정부 은행 지원. 실리콘 밸리 은행 부도. 

  • 은행 머저?
  • 융자 받는 조건 상승
  • 부동산으로 더많은 투자자가 몰릴 가능성
  • 현찰/높은 다운페이먼트 구매자의 이득 환경
  • 이자율이 높을때, 집값은 낮아지고 경재이 적음으로, 구매하기 좋은 시점
  • 새집 건축이 줄어듬 (건축 융자가 비싸고, 구매 성향이 낮음)
  • $250k 이상의 현찰은 은행계좌에서 빼는것이 안전
  • 매매 가격을 잘모르는 집주인을 공략한 사기성 투자자들이 많음으로, 믿을수 있는 부동산 전문가와 먼저 상의를 하세요. 정식으로 리스팅 올리고 파시는 경우, 돈을 더많이 받을수 있는 확율이 높아집니다. 
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tuesday 부동산 update (2023/3/7)

Fed 펀드 이자율, 모기지 이자율, 실업율, 투자회사 실폐 매물들이 2023년 부동산을 좌우할것으로 보입니다. 2023년 3월에 해보는 예측. S&P 20 도시 미디언 (중앙값)을 보여드립니다.

S&P 20 큰 도시 부동산 중앙값 (2023년 3월): Metro Median Average $342,000

  • Atlanta $361,000
  • Boston $591,000
  • Charlotte $424,000
  • Chicago $289,000
  • Cleveland $178,000
  • Dallas $406,000
  • Denver $557,000
  • Detroit $162,000
  • Las Vegas $393,000
  • Los Angeles $798,000
  • Miami $489,000
  • Minneapolis $341,000
  • New York $641,000
  • Phoenix $423,000
  • Portland $511,000
  • San Diego $781,000
  • San Francisco $1,410,000
  • Seattle $711,000
  • Tampa $365,000
  • Washington $499,000

Source: https://www.redfin.com/news/data-center/

미국 부동산 마켓 2023 2월

키 포인트

  • 모기지 이자율과 신청자 수준
  • 가격 조정 방향
  • 구매자 조언
  • 구매 유의 사항

모기지 이자율과 신청자 수준

이자율은 5.8%과 6.5% 사이에서 머무르고 있고, 2023년 봄에 미국 FED가 어떻게 이자율 조정할지에 좌우됩니다. 더 올린다면 경제와 부동산 경기에 더 큰 영향을 미칠것이고, 만약 완화 시킨다면, 구매자 숫자가 좀더 올라가면서, 구매와 가격도 늘어 날것입니다. 3% 이자율은 지나간 것이다라고 생각하는 분들이 많이 늘어나면서, 5-6%도 오래 유지될 가능성이 많이 보이기 때문에, 높은 이자율에 적응된 바이어들이 조금씩 늘어나고 있습니다.

가격 조정 방향

2022 초 최고치의 가격 수준에선 많이 떨어젔지만, 2020년도 수준에 비하면 아직 가격대가 높습니다. 부동산은 자동차 처럼 필수품임으로, 지난 3-5년간 공급 부족 영향이 현제도 유지되고 있으며, 2022년 침체는 더 많은 구매자들이 기다려야 하는 상태로 진행됬습니다.

매달 나가는 집값이 높더라도, 세들어 사는것 보단 낮다는 생각에, 2-4년 후 이자율 조정을 기대하면서 재융자를 생각하는 분들도 늘어나고 있습니다.

종합적으로 보면, +/- 5% 가격 조정이 2023년도에 되지 않을까 추측 합니다.

구매자에게 현제 유리한점

  1. 가격 흥정의 여유가 생긴다.
  2. 집이 너무 빨리 팔리지 않음으로, 타주 이사하는데 쉬워졌다. 방문해 집을 보고 살수있는 시간적인 여유.
  3. 집주인의 크래딧 도움을 받을수 있다. 높은이자율을 낮추는 부분이나, 클로징 비용에 도움을 주려 한다.
  4. 집 검사와 가격 감정을 전제로 집을 살수 있다.
  5. 선택 할 집들이 많아졌다.

두가지 유의하셔야 할부분

  1. 가격 책정을 독립적으로 해서 적당한 가격에 구매
  2. 조정 이자율은 만기와 융자 조건등을 정확히 이해한 후에 사용. 가급적이면 fixed rate 기간에 정해진 융자을 이용.

2023년도가 10년 후에 봤을때, “구매하기 좋았었어라고” 할 수있는 가능성이 높습니다. 좋은 부동산은 언제든 있음으로, 좋은 부동산 리얼터를 고용하시고, 계속 마켓을 지켜보는것이 중요합니다.

모기지 신청자 수준 비교: https://www.mortgagenewsdaily.com/data/mortgage-applications

가격 조정 방향 예: https://altos.re/r/226658b1-f092-41f3-be90-02d79571c7e8?data=per_sqft_median&zoomMax=139.16

이자율: https://www.onpointcu.com/rates-rewards/personal/#homeloans

레이돈과 폐암

레이돈 까스가 집내부 공기에 아주 큰 영향을 미침니다. 재택근무와 실내에서 시간을 많이 보낼수록, 내부 공기 청정함이 중요합니다. 미국 지역의 수치를 보여주는 주의 정보와, 테스팅은 어떻게 하고, 수준 낮추는 장치 설치에 관한 지역 링크를 보세요.

EPA 레이돈 지역

https://www.epa.gov/radon/epa-map-radon-zones-and-supplemental-information#datainfo

레이돈 테스트 키트와 장치 설치

https://www.epa.gov/radon/find-radon-test-kit-or-measurement-and-mitigation-professional

오레곤 지역 수치 (집 코드)

미국부동산 집검사와 많이 나오는 문제점

비 많이 오는 오레곤 지역 같은데서 집 검사하면 많이 나오는 문제쩜들을 알려 드리겠습니다.  

이 집 검사 리포트는, 제가 예전에 판 집의 검사 결과이고 (홈인스펙션 자료입니다), 거의 60% 에서 70% 의 비슷한 문제점이 비 많이 오는 지역 집검사에 나온다고 보셔도 될 것 같습니다. 영상과 사진을 통해 설명을드림으로 비디오를 즐기시길 바랍니다.

이자율이 높고 가격이 떨어질때 – 미국 부동산을 접근?

현제 2022년 가을 마켓의 경쟁은 떨어지고, 이자율은 계속 올라가고 있는 상태이므로 마켓이 주츰하고 있습니다. 바이어 숫자가 상당히 줄어 들었지요. 집 주인들은 기대치가 3개월 전이고 가격대고, 바이어들은 3개월 이후나 6개월 이후를 보기 때문에, 많은 매물이 팔리지 않고 있지요.

이럴땐 중요한 부분이, 높은 이자율땜에 매달 나가는 모기지가 높은 상황을 경제적으로 감당하실 수 있으시면, 가장 적합한 집이 보일 때 흥정을 해서 좋은집을 산다음에, 이자율이 떨어졌을 때 제 융자를 받으셔서 매달 지출을 낮출 수 있는 게 가장 현명한 것으로 보여집니다. 경쟁이 없으니집을 이길 수 있는 확률도 훨씬 높아졌지요. 이 높은 이자율이 계속 유지가 될기 어렵기 때문에, 일 년에서 이 년 사이에는 이자율이 낮춰 질 것으로 예측을 합니다만, 고정 이자율은 그래도 중요할 것 같아요. 왜냐면 이자율이 10% 이상 높이 가게 되면 경제적으로 많은 부담이 되실 겁니다.

미국과 한국 집크기 비교

한국에서 살다 미국으로 오시게 되면, 집크기 비교가 조금 힘들수 있어요. 한국에선 평수로, 미국에선 SQFT… 한국손님을 모실때 생활공간 크기를 이해하시는데 평수가 SQFT 보다는 이해하기 쉽겠죠.  

가장 쉽게 환산하는 방법은 생활공간 (Living Area, SQFT x 0.0277) 입니다. 예) 2200 sqft x 0.0277 = 60.9 평.  

SQFT 평수 환산 (미국집 vs. 한국집) 크기 비교 – Shawn Realty

평수Square Foot (스퀘어 훝)평균집
10361스투디오
207221 배드룸 + 부엌 + 거실
3010833 배드룸 + 1-2 화장실 + 부엌 + 거실
4014443 배드룸 + 2 화장실 + 부엌 + 거실
5018053-4 배드룸 + 2 화장실 + 부엌 + 거실
7025274 배드룸 + 2.5-3 화장실 + 부엌 + 거실
10036104-5 배드룸 + 3-3.5 화장실 + 부엌 + 거실 + 패밀리 룸
15055565-7 배드룸 + 3-5 화장실 + 부엌 + 거실 + 패밀리 룸 + 플래이 룸
20072206+ 배드룸 + 4+ 화장실 + 부엌 + 거실 + 패밀리 룸 + 플래이 룸+ 서재…
평수를 미국집 크기에 비교 2022 Shawn Realty. All Rights Reserved!

7% 이자율? 집가격, 모기지, 살수있는 가격 비교

제가 2008년도에 부동산을 팔기 시작한 후 처음으로 7% 30년 모기지 이자율때를 만났습니다. 포틀랜드 지역 크래딧 유니언 이자율 (First Tech Credit Union Rate). 2022 년도 후반까지 금리율을 계속 올린다고 합니다. 이자율이 보편적으로 집값에 가까운 영향을 미치나, 상승하고 있는 랜트 가격 (2023년도에 오래곤에서 14.6% 까지 올릴수 있는 한도), 인플래이션, 하락하는 주식/크립토, 부족한 부동산 공급을 다 종합해보면, 집가격이 2008년처럼 30-35%까지 떨어질 것 같진 않지만, 어느정도 (5-15%) 떨어질 것으로 예측됩니다. 바이어분들께서 한달에 들어가는 집값을 이자율 상승에 비교 했을때 어떻게 보셔야 할지를 차트로 정리해드리겠습니다.

30년 주택
구매 이자율
$500,000 가격집의
월 모기지 (세금, 보험 포함)
7% 기준 살수있는
가격 차이
$3683 월 모기지로
살수 있는 집가격
3%$2587+$211,944$711,882
4%$2838+$148,944$648,882
5%$3105+$93,083$593,021
6%$3388+$43,668$543,606
7%$36830$499,938
8%$3992-$38,587$461,351
9%$4310-$72,715$427,223
10%$4639-$102,948$396,990
11%$4975-$129,790$370,148
10% 다운페이, 1% 집세금, .25% 보험

이자율이 올라갈수록, 낮은 이자율의 집을 소유하고 있는 분들을 팔려고 할 의향이 줄어들 것이고, 집을 사려고 하는 분의 숫자도 줄어들수 받게 없습니다. 그런데, 지난 몇년간 집 공금 숫자가 너무 낮게 온 경향때문에, 월집값에 나가는 돈이 올라가더라도 집을 사야되는 분들이 많음으로, 집값의 하락이 크게 없이 집이 팔리고 있는 상태입니다. (9월 2022).